La distribución de los gastos relacionados con los electrodomésticos en alquiler se basa en un marco legal preciso, pero las zonas grises son numerosas. El artículo 6 de la ley del 6 de julio de 1989 impone al arrendador mantener en buen estado los equipos mencionados en el contrato de arrendamiento. El decreto del 26 de agosto de 1987 enumera las reparaciones locativas que corresponden al inquilino.
Entre estos dos textos, la frontera se desplaza según si la vivienda se alquila vacía o amueblada, según la antigüedad del aparato y según lo que prevé el contrato.
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Tabla de obsolescencia y electrodomésticos: el factor que los arrendadores subestiman
La tabla de obsolescencia anexada al estado de los lugares determina la parte que queda a cargo del inquilino al final del contrato. Aplicada a los electrodomésticos, cambia radicalmente la distribución financiera.
Un refrigerador proporcionado con la vivienda amueblada y utilizado durante varios años sufre una depreciación anual. Si el aparato se avería, la obsolescencia reduce la parte imputable al inquilino, a veces hasta cero. El arrendador que no ha anexado una tabla de obsolescencia al contrato se encuentra sin un baremo oponible, lo que complica cualquier retención sobre el depósito de garantía.
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Recomendamos integrar sistemáticamente una tabla de obsolescencia específica para los equipos electrodomésticos en el contrato de arrendamiento amueblado. Los modelos de tablas propuestos por los acuerdos colectivos de alquiler generalmente fijan una vida útil de referencia y un porcentaje de depreciación anual. Sin este documento, la cuestión de quién se hace cargo de los electrodomésticos al momento de una restitución se resuelve a menudo ante la comisión de conciliación.
El estado de los lugares de entrada debe mencionar cada aparato con su estado de funcionamiento, idealmente acompañado de fotos fechadas. Un inventario impreciso (“lavadora: buen estado”) no protege ni al arrendador ni al inquilino en caso de disputa.
Alquiler amueblado y alquiler vacío: dos regímenes distintos para los electrodomésticos
En alquiler vacío, el propietario no tiene ninguna obligación de proporcionar electrodomésticos. Si decide dejar una lavadora o un refrigerador en la vivienda, la mención en el contrato crea la obligación de mantenerlos en buen estado. Un aparato listado en el contrato obliga al arrendador a reemplazarlo en caso de avería estructural.
En alquiler amueblado, la situación es más restrictiva. El decreto del 31 de julio de 2015 impone una lista mínima de equipos, que incluye placas de cocción, un horno o microondas, y un refrigerador con compartimento de congelador. Estos aparatos son parte integral de la prestación de alquiler.
Reparación o reemplazo: la línea de separación
El inquilino se encarga del mantenimiento corriente: descalcificación, limpieza de filtros, reemplazo de juntas de puerta. El arrendador asume las reparaciones relacionadas con el desgaste normal y el reemplazo completo cuando el aparato es irreparable.
- El reemplazo de un termostato de refrigerador defectuoso por desgaste normal corresponde al propietario, ya que se trata de una pieza estructural del aparato
- Desatascar el filtro de desagüe de una lavadora corresponde al inquilino como parte del mantenimiento corriente definido por el decreto de 1987
- La avería de un compresor de refrigerador, componente cuyo costo de reemplazo a menudo supera el valor residual del aparato, obliga al arrendador a proporcionar un equipo de reemplazo
El propietario no puede eximirse de su obligación de reemplazo invocando una cláusula del contrato. Cualquier cláusula contraria al artículo 6 de la ley de 1989 se considera no escrita.
Seguro de hogar y avería de electrodomésticos: quién está realmente cubierto
La distinción aseguradora a menudo se ignora. Solo los aparatos pertenecientes al inquilino están cubiertos por su seguro de hogar. La lavadora que el inquilino ha comprado e instalado por sí mismo entra en el ámbito de su seguro multirriesgo de hogar. El horno empotrado proporcionado por el propietario, no.
Los aparatos proporcionados con la vivienda corresponden al seguro del arrendador, como bienes inmuebles por destino. En caso de daños por agua causados por una lavadora defectuosa proporcionada por el propietario, es el seguro de este último el que interviene sobre el aparato en sí, mientras que el seguro del inquilino cubre los daños causados a los bienes personales del inquilino.
Opciones de avería de electrodomésticos en contratos multirriesgos
Varios aseguradores ahora ofrecen garantías opcionales que cubren las averías de electrodomésticos, con un límite por aparato. Algunas fórmulas incluyen la cobertura de la pérdida de alimentos en caso de avería del refrigerador o del congelador.
Este tipo de garantía modifica el arbitraje económico. En los casos en que la avería no corresponde claramente al arrendador (aparato aportado por el inquilino) ni al desgaste normal, la garantía opcional absorbe el costo sin que ninguna de las dos partes lo soporte directamente.
Cláusulas del contrato y equipos fuera de lista: las trampas contractuales
Un propietario que proporciona una secadora en un amueblado cuando este aparato no figura en la lista reglamentaria mínima crea una obligación adicional en el momento en que lo menciona en el contrato y en el inventario. Retirar el aparato durante el contrato sin el acuerdo del inquilino constituye un incumplimiento de la obligación de disfrute pacífico.
El caso inverso también plantea problemas. Un aparato presente en la vivienda pero ausente del contrato y del inventario no obliga al propietario. El inquilino que lo utiliza lo hace bajo su propio riesgo. Observamos regularmente disputas relacionadas con lavavajillas dejados “gratuitamente” sin mención contractual: cuando se averían, nadie quiere pagar.
- Cualquier aparato proporcionado debe figurar nominalmente en el contrato y en el estado de los lugares de entrada para obligar al arrendador
- Un aparato añadido por el inquilino le pertenece y debe ser retirado al final del contrato, salvo acuerdo escrito en contrario
- Los equipos empotrados (horno, placa, campana) se consideran inmuebles por destino y siguen al alojamiento, no al inquilino
El inventario detallado anexado al contrato sigue siendo el documento de referencia en caso de desacuerdo. Sin él, la carga de la prueba se vuelve difícil de establecer para ambas partes. Formalizar cada aparato con marca, modelo y estado de funcionamiento al inicio evita la mayoría de los litigios relacionados con los electrodomésticos en alquiler.