Die Verteilung der Kosten für Elektrogeräte in der Vermietung basiert auf einem präzisen rechtlichen Rahmen, doch es gibt zahlreiche Grauzonen. Artikel 6 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 verpflichtet den Vermieter, die im Mietvertrag genannten Geräte instand zu halten. Die Verordnung vom 26. August 1987 listet die Reparaturen auf, die dem Mieter obliegen.
Zwischen diesen beiden Texten verschiebt sich die Grenze je nachdem, ob die Wohnung unmöbliert oder möbliert vermietet wird, je nach Alter des Geräts und je nach dem, was der Vertrag vorsieht.
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Abschreibungstabelle und Elektrogeräte: der Hebel, den Vermieter unterschätzen
Die Abschreibungstabelle, die dem Übergabeprotokoll beigefügt ist, bestimmt den Anteil, der am Ende des Mietverhältnisses vom Mieter zu tragen ist. Bei Elektrogeräten verändert sie die finanzielle Aufteilung radikal.
Ein Kühlschrank, der mit der möblierten Wohnung bereitgestellt und über mehrere Jahre genutzt wird, erfährt eine jährliche Wertminderung. Wenn das Gerät den Geist aufgibt, reduziert die Abnutzung den dem Mieter zuzurechnenden Anteil, manchmal bis auf null. Der Vermieter, der keine Abschreibungstabelle dem Mietvertrag beigefügt hat, steht ohne anfechtbare Skala da, was jede Einbehaltung der Kaution kompliziert.
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Wir empfehlen, systematisch eine spezifische Abschreibungstabelle für Elektrogeräte in den Mietvertrag für möblierte Wohnungen aufzunehmen. Die von den kollektiven Mietverträgen vorgeschlagenen Modelle legen in der Regel eine Referenzlebensdauer und einen jährlichen Abschreibungssatz fest. Ohne dieses Dokument wird die Frage, wer für die Elektrogeräte verantwortlich ist bei einer Rückgabe oft vor der Schlichtungsstelle geklärt.
Das Übergabeprotokoll muss jedes Gerät mit seinem Betriebszustand aufführen, idealerweise begleitet von datierten Fotos. Ein ungenaues Inventar („Waschmaschine: guter Zustand“) schützt weder den Vermieter noch den Mieter im Streitfall.
Möblierte und unmöblierte Vermietung: zwei unterschiedliche Regelungen für Elektrogeräte
Bei unmöblierter Vermietung hat der Eigentümer keine Verpflichtung, Elektrogeräte bereitzustellen. Wenn er sich entscheidet, eine Waschmaschine oder einen Kühlschrank in der Wohnung zu belassen, schafft die Erwähnung im Mietvertrag die Verpflichtung zur Instandhaltung. Ein im Mietvertrag aufgeführtes Gerät verpflichtet den Vermieter zum Austausch im Falle eines strukturellen Defekts.
Bei möblierter Vermietung ist die Situation strenger. Die Verordnung vom 31. Juli 2015 verpflichtet zu einer Mindestliste von Geräten, die Kochplatten, einen Ofen oder Mikrowellenofen sowie einen Kühlschrank mit Gefrierfach umfasst. Diese Geräte sind integraler Bestandteil der Mietleistung.
Reparatur oder Austausch: die Trennlinie
Der Mieter ist für die laufende Wartung verantwortlich: Entkalkung, Reinigung der Filter, Austausch der Türdichtungen. Der Vermieter trägt die Reparaturen, die auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, und den vollständigen Austausch, wenn das Gerät irreparabel ist.
- Der Austausch eines defekten Kühlschrankthermostats aufgrund normaler Abnutzung liegt in der Verantwortung des Eigentümers, da es sich um ein strukturelles Teil des Geräts handelt
- Die Reinigung des Ablassfilters einer Waschmaschine obliegt dem Mieter im Rahmen der laufenden Wartung gemäß der Verordnung von 1987
- Der Defekt eines Kühlschrankkompressors, dessen Austauschkosten oft den Restwert des Geräts übersteigen, zwingt den Vermieter, ein Ersatzgerät bereitzustellen
Der Eigentümer kann sich nicht von seiner Austauschpflicht befreien, indem er eine Klausel im Mietvertrag anführt. Jede Klausel, die im Widerspruch zu Artikel 6 des Gesetzes von 1989 steht, gilt als nicht geschrieben.
Hausratversicherung und Defekt von Elektrogeräten: wer ist tatsächlich versichert
Die versicherungstechnische Unterscheidung wird oft ignoriert. Nur die Geräte, die dem Mieter gehören, sind durch seine Hausratversicherung gedeckt. Die Waschmaschine, die der Mieter selbst gekauft und installiert hat, fällt in den Umfang seiner Hausratversicherung. Der vom Vermieter bereitgestellte Einbauofen nicht.
Die mit der Wohnung bereitgestellten Geräte fallen unter die Versicherung des Vermieters, da sie als Immobilien im weitesten Sinne gelten. Im Falle eines Wasserschadens, der durch eine defekte Waschmaschine verursacht wird, die vom Eigentümer bereitgestellt wurde, greift die Versicherung des Eigentümers für das Gerät selbst, während die Versicherung des Mieters die Schäden an den persönlichen Gegenständen des Mieters abdeckt.
Optionen für Defekte von Elektrogeräten in Mehrgefahrenverträgen
Mehrere Versicherer bieten mittlerweile optionale Garantien an, die Defekte von Elektrogeräten abdecken, mit einer Obergrenze pro Gerät. Einige Tarife beinhalten die Übernahme des Verlusts von Lebensmitteln im Falle eines Defekts des Kühlschranks oder Gefrierschranks.
Diese Art von Garantie verändert die wirtschaftliche Abwägung. In Fällen, in denen der Defekt weder eindeutig dem Vermieter (Gerät, das vom Mieter mitgebracht wurde) noch der normalen Abnutzung zuzurechnen ist, deckt die optionale Garantie die Kosten, ohne dass eine der beiden Parteien sie direkt tragen muss.
Klauseln im Mietvertrag und Geräte außerhalb der Liste: die vertraglichen Fallstricke
Ein Vermieter, der einen Wäschetrockner in einer möblierten Wohnung bereitstellt, obwohl dieses Gerät nicht in der gesetzlichen Mindestliste aufgeführt ist, schafft eine zusätzliche Verpflichtung, sobald er es im Mietvertrag und im Inventar erwähnt. Das Entfernen des Geräts während der Mietdauer ohne Zustimmung des Mieters stellt einen Verstoß gegen die Pflicht zur friedlichen Nutzung dar.
Der umgekehrte Fall ist ebenfalls problematisch. Ein Gerät, das in der Wohnung vorhanden, aber nicht im Mietvertrag und im Inventar aufgeführt ist, bindet den Eigentümer nicht. Der Mieter, der es nutzt, tut dies auf eigenes Risiko. Wir beobachten regelmäßig Streitigkeiten über Geschirrspüler, die „freundlicherweise“ ohne vertragliche Erwähnung bereitgestellt werden: Wenn sie ausfallen, will niemand bezahlen.
- Jedes bereitgestellte Gerät muss namentlich im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll aufgeführt sein, um den Vermieter zu binden
- Ein vom Mieter hinzugefügtes Gerät gehört ihm und muss am Ende des Mietverhältnisses entfernt werden, es sei denn, es liegt eine schriftliche Vereinbarung vor
- Die eingebauten Geräte (Ofen, Kochplatte, Dunstabzugshaube) gelten als Immobilien im weitesten Sinne und folgen der Wohnung, nicht dem Mieter
Das detaillierte Inventar, das dem Mietvertrag beigefügt ist, bleibt das Referenzdokument im Falle von Meinungsverschiedenheiten. Ohne dieses wird die Beweislast für beide Parteien schwer zu erbringen. Jedes Gerät mit Marke, Modell und Betriebszustand bei Einzug zu formalisieren, vermeidet die Mehrheit der Streitigkeiten im Zusammenhang mit Elektrogeräten in der Vermietung.