A distribuição das responsabilidades relacionadas ao eletrodoméstico em locação baseia-se em um quadro jurídico preciso, mas as zonas cinzentas permanecem numerosas. O artigo 6 da lei de 6 de julho de 1989 impõe ao locador a obrigação de manter em bom estado os equipamentos mencionados no contrato de locação. O decreto de 26 de agosto de 1987 lista as reparações locativas que são de responsabilidade do inquilino.
Entre esses dois textos, a fronteira se desloca dependendo se o imóvel é alugado vazio ou mobiliado, de acordo com a antiguidade do aparelho e o que prevê o contrato.
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Tabela de depreciação e eletrodomésticos: o fator que os locadores subestimam
A tabela de depreciação anexada ao estado de conservação determina a parte que resta a cargo do inquilino ao final do contrato. Aplicada aos eletrodomésticos, ela muda radicalmente a divisão financeira.
Um refrigerador fornecido com o imóvel mobiliado e utilizado por vários anos sofre uma depreciação anual. Se o aparelho quebrar, a depreciação reduz a parte atribuível ao inquilino, às vezes até zero. O locador que não anexou uma tabela de depreciação ao contrato se vê sem um critério oposto, o que complica qualquer retenção sobre o depósito de garantia.
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Recomendamos integrar sistematicamente uma tabela de depreciação específica para equipamentos eletrodomésticos no contrato de locação mobiliada. Os modelos de tabelas propostos pelos acordos coletivos de locação geralmente estabelecem uma vida útil de referência e uma taxa de abatimento anual. Sem este documento, a questão de quem é responsável pelos eletrodomésticos durante uma devolução muitas vezes é resolvida diante da comissão de conciliação.
O estado de conservação de entrada deve mencionar cada aparelho com seu estado de funcionamento, idealmente acompanhado de fotos datadas. Um inventário impreciso (“máquina de lavar: bom estado”) não protege nem o locador nem o inquilino em caso de litígio.
Locação mobiliada e locação vazia: dois regimes distintos para eletrodomésticos
Na locação vazia, o proprietário não tem nenhuma obrigação de fornecer eletrodomésticos. Se optar por deixar uma máquina de lavar ou um refrigerador no imóvel, a menção no contrato cria a obrigação de manutenção. Um aparelho listado no contrato obriga o locador a substituí-lo em caso de falha estrutural.
Na locação mobiliada, a situação é mais restritiva. O decreto de 31 de julho de 2015 impõe uma lista mínima de equipamentos, que inclui fogões, um forno ou micro-ondas, e um refrigerador com compartimento para congelar. Esses aparelhos fazem parte integrante da prestação locativa.
Reparo ou substituição: a linha de divisão
O inquilino é responsável pela manutenção regular: descalcificação, limpeza de filtros, substituição de vedantes de porta. O locador arca com os reparos relacionados ao desgaste normal e a substituição completa quando o aparelho é irreparável.
- A substituição de um termostato de refrigerador com defeito por desgaste normal é responsabilidade do proprietário, pois se trata de uma peça estrutural do aparelho
- A desobstrução do filtro de drenagem de uma máquina de lavar é de responsabilidade do inquilino, conforme a manutenção regular definida pelo decreto de 1987
- A falha de um compressor de refrigerador, componente cujo custo de substituição muitas vezes ultrapassa o valor residual do aparelho, obriga o locador a fornecer um equipamento de substituição
O proprietário não pode se eximir de sua obrigação de substituição invocando uma cláusula do contrato. Qualquer cláusula contrária ao artigo 6 da lei de 1989 é considerada não escrita.
Seguro residencial e falha de eletrodomésticos: quem está realmente coberto
A distinção de seguro é frequentemente ignorada. Apenas os aparelhos pertencentes ao inquilino estão cobertos pelo seu seguro residencial. A máquina de lavar que o inquilino comprou e instalou por conta própria está dentro do escopo de seu seguro multirrisco residencial. O forno embutido fornecido pelo proprietário, não.
Os aparelhos fornecidos com o imóvel estão sob a responsabilidade do seguro do locador, como bens imóveis por destino. Em caso de danos causados por um vazamento de água devido a uma máquina de lavar defeituosa fornecida pelo proprietário, é o seguro deste último que cobre o aparelho em si, enquanto o seguro do inquilino cobre os danos causados aos bens pessoais do inquilino.
Opções de falha de eletrodomésticos nos contratos multirrisco
Vários seguradores agora oferecem garantias opcionais que cobrem falhas de eletrodomésticos, com um limite por aparelho. Algumas modalidades incluem a cobertura da perda de alimentos em caso de falha do refrigerador ou do congelador.
Esse tipo de garantia modifica a arbitragem econômica. Nos casos em que a falha não se enquadra claramente no locador (aparelho trazido pelo inquilino) nem no desgaste normal, a garantia opcional absorve o custo sem que nenhuma das duas partes o suporte diretamente.
Cláusulas do contrato e equipamentos fora da lista: as armadilhas contratuais
Um proprietário que fornece uma secadora em um imóvel mobiliado, enquanto esse aparelho não figura na lista regulamentar mínima, cria uma obrigação adicional assim que o menciona no contrato e no inventário. Retirar o aparelho durante o contrato sem o consentimento do inquilino constitui uma violação da obrigação de gozo pacífico.
O caso inverso também apresenta problemas. Um aparelho presente no imóvel, mas ausente do contrato e do inventário, não obriga o proprietário. O inquilino que o utiliza o faz por sua conta e risco. Observamos regularmente litígios relacionados a máquinas de lavar louça deixadas “gratuitamente” sem menção contratual: quando elas quebram, ninguém quer pagar.
- Todo aparelho fornecido deve ser mencionado nominalmente no contrato e no estado de conservação de entrada para obrigar o locador
- Um aparelho adicionado pelo inquilino pertence a ele e deve ser retirado ao final do contrato, salvo acordo escrito em contrário
- Os equipamentos embutidos (forno, fogão, coifa) são considerados imóveis por destino e acompanham o imóvel, não o inquilino
O inventário detalhado anexado ao contrato permanece o documento de referência em caso de desacordo. Sem ele, a carga da prova torna-se difícil de estabelecer para ambas as partes. Formalizar cada aparelho com marca, modelo e estado de funcionamento na entrada evita a maioria dos litígios relacionados a eletrodomésticos em locação.