De verdeling van de kosten met betrekking tot de huur van huishoudelijke apparaten berust op een nauwkeurig juridisch kader, maar er blijven veel grijze gebieden bestaan. Artikel 6 van de wet van 6 juli 1989 verplicht de verhuurder om de in de huurovereenkomst vermelde apparatuur in goede staat te houden. Het decreet van 26 augustus 1987 somt de huurherstellingen op die de huurder moet uitvoeren.
Tussen deze twee teksten verschuift de grens afhankelijk van of de woning leeg of gemeubileerd wordt verhuurd, afhankelijk van de ouderdom van het apparaat en wat het contract voorschrijft.
Ook interessant : Is bakpoeder verantwoordelijk voor gewichtstoename in onze recepten?
Verouderingsschema en huishoudelijke apparaten: de hefboom die verhuurders onderschatten
Het verouderingsschema dat aan de staat van de woning is gehecht, bepaalt het aandeel dat aan de huurder ten laste blijft aan het einde van de huurperiode. Toegepast op huishoudelijke apparaten verandert het de financiële verdeling radicaal.
Een koelkast die met de gemeubileerde woning wordt geleverd en jarenlang wordt gebruikt, ondergaat een jaarlijkse afschrijving. Als het apparaat het begeeft, vermindert de veroudering het deel dat aan de huurder kan worden toegerekend, soms zelfs tot nul. De verhuurder die geen verouderingsschema aan de huurovereenkomst heeft gehecht, staat zonder tegenbewijs, wat elke inhouding op de waarborgsom bemoeilijkt.
Zie ook : Welke oppervlakte is nodig voor een moestuin voor een beginnend stel?
Wij raden aan om systematisch een specifiek verouderingsschema voor huishoudelijke apparatuur in de gemeubileerde huurovereenkomst op te nemen. De modellen van schema’s die door collectieve huurovereenkomsten worden aangeboden, stellen doorgaans een referentielevensduur en een jaarlijkse afschrijvingspercentage vast. Zonder dit document wordt de vraag wie verantwoordelijk is voor de huishoudelijke apparaten bij een teruggave vaak voorgelegd aan de bemiddelingscommissie.
De staat van de woning bij intrede moet elk apparaat vermelden met zijn werkingsstaat, idealiter vergezeld van gedateerde foto’s. Een onnauwkeurige inventaris (“wasmachine: goede staat”) beschermt noch de verhuurder, noch de huurder in geval van een geschil.
Gemeubileerde verhuur en lege verhuur: twee verschillende regimes voor huishoudelijke apparaten
Bij lege verhuur heeft de eigenaar geen enkele verplichting om huishoudelijke apparaten te leveren. Als hij ervoor kiest om een wasmachine of koelkast in de woning te laten, creëert de vermelding in de huurovereenkomst de verplichting om deze in goede staat te houden. Een apparaat dat in de huurovereenkomst is vermeld, verplicht de verhuurder tot vervanging in geval van structurele storing.
Bij gemeubileerde verhuur is de situatie strenger. Het decreet van 31 juli 2015 verplicht een minimale lijst van apparatuur, waaronder kookplaten, een oven of magnetron, en een koelkast met vriesvak. Deze apparaten maken integraal deel uit van de huurprestatie.
Reparatie of vervanging: de scheidingslijn
De huurder is verantwoordelijk voor het reguliere onderhoud: ontkalken, schoonmaken van filters, vervangen van de deurafdichtingen. De verhuurder draagt de kosten van reparaties die verband houden met normale slijtage en de volledige vervanging wanneer het apparaat niet te repareren is.
- De vervanging van een defecte koelkastthermostaat door normale slijtage valt onder de eigenaar, omdat het een structureel onderdeel van het apparaat is
- Het ontstoppen van het afvoervilter van een wasmachine valt onder de huurder als onderdeel van het reguliere onderhoud zoals gedefinieerd in het decreet van 1987
- De storing van een koelkastcompressor, waarvan de vervangingskosten vaak de restwaarde van het apparaat overschrijden, verplicht de verhuurder om vervangend apparatuur te leveren
De eigenaar kan zich niet onttrekken aan zijn vervangingsplicht door een clausule in de huurovereenkomst in te roepen. Elke clausule die in strijd is met artikel 6 van de wet van 1989 wordt als niet geschreven beschouwd.
Woonverzekering en storing huishoudelijke apparaten: wie is er echt gedekt
De verzekeringsonderscheid wordt vaak genegeerd. Alleen apparaten die eigendom zijn van de huurder zijn gedekt door zijn woonverzekering. De wasmachine die de huurder zelf heeft gekocht en geïnstalleerd valt binnen de dekking van zijn opstalverzekering. De ingebouwde oven die door de eigenaar is geleverd, niet.
De apparaten die met de woning worden geleverd, vallen onder de verzekering van de verhuurder, als onroerend goed bij bestemming. In geval van waterschade veroorzaakt door een defecte wasmachine die door de eigenaar is geleverd, is het de verzekering van de eigenaar die ingrijpt op het apparaat zelf, terwijl de verzekering van de huurder de schade aan de persoonlijke bezittingen van de huurder dekt.
Opties voor storing huishoudelijke apparaten in multirisico-contracten
Verschillende verzekeraars bieden nu optionele garanties aan die de storingen van huishoudelijke apparaten dekken, met een limiet per apparaat. Sommige formules omvatten de dekking van het verlies van voedsel in geval van een storing van de koelkast of vriezer.
Dit soort garantie verandert de economische afweging. In gevallen waar de storing noch duidelijk onder de verhuurder valt (apparaat geleverd door de huurder) noch onder normale slijtage, absorbeert de optionele garantie de kosten zonder dat een van beide partijen deze direct draagt.
Clausules van de huurovereenkomst en apparatuur buiten de lijst: de contractuele valkuilen
Een eigenaar die een droger in een gemeubileerde woning plaatst terwijl dit apparaat niet op de minimale wettelijke lijst staat, creëert een extra verplichting zodra hij het in de huurovereenkomst en de inventaris vermeldt. Het verwijderen van het apparaat tijdens de huurperiode zonder toestemming van de huurder vormt een schending van de verplichting tot rustig genot.
Het omgekeerde geval vormt ook een probleem. Een apparaat dat in de woning aanwezig is maar niet in de huurovereenkomst en de inventaris staat vermeld, verplicht de eigenaar niet. De huurder die het gebruikt, doet dit op zijn eigen risico. We zien regelmatig geschillen over vaatwassers die “gratis” zijn achtergelaten zonder contractuele vermelding: wanneer ze defect raken, wil niemand betalen.
- Elk geleverd apparaat moet bij naam in de huurovereenkomst en de staat van de woning bij intrede worden vermeld om de verhuurder te verplichten
- Een apparaat dat door de huurder is toegevoegd, is zijn eigendom en moet aan het einde van de huurovereenkomst worden verwijderd, tenzij schriftelijk anders overeengekomen
- Ingebouwde apparatuur (oven, kookplaat, afzuigkap) wordt beschouwd als onroerend goed bij bestemming en volgt de woning, niet de huurder
De gedetailleerde inventaris die aan de huurovereenkomst is gehecht, blijft het referentiedocument in geval van onenigheid. Zonder dit document wordt de bewijslast moeilijk vast te stellen voor beide partijen. Het formaliseren van elk apparaat met merk, model en werkingsstaat bij intrede voorkomt het merendeel van de geschillen met betrekking tot huishoudelijke apparaten in de huur.