La ripartizione dei costi legati all’elettrodomestico in affitto si basa su un quadro giuridico preciso, ma le zone grigie rimangono numerose. L’articolo 6 della legge del 6 luglio 1989 impone al locatore di mantenere in stato gli apparecchi menzionati nel contratto di affitto. Il decreto del 26 agosto 1987 elenca le riparazioni locative a carico dell’inquilino.
Tra questi due testi, il confine si sposta a seconda che l’abitazione sia affittata vuota o arredata, a seconda dell’anzianità dell’apparecchio e di quanto previsto dal contratto.
Lettura complementare : Perché la ricerca vocale si ferma e come riattivarla facilmente?
Griglia di vetustà e elettrodomestici: il leva che i locatori sottovalutano
La griglia di vetustà allegata all’inventario determina la quota a carico dell’inquilino alla fine del contratto. Applicata agli elettrodomestici, cambia radicalmente la ripartizione finanziaria.
Un frigorifero fornito con l’abitazione arredata e utilizzato per diversi anni subisce una svalutazione annuale. Se l’apparecchio si guasta, la vetustà riduce la parte imputabile all’inquilino, talvolta fino a zero. Il locatore che non ha allegato una griglia di vetustà al contratto si trova senza un parametro opponibile, il che complica qualsiasi trattenuta sulla cauzione.
Vedi anche : Quando preoccuparsi per le transaminasi elevate nei bambini o negli adolescenti?
Consigliamo di integrare sistematicamente una griglia di vetustà specifica per gli elettrodomestici nel contratto di affitto arredato. I modelli di griglie proposti dagli accordi collettivi di affitto stabiliscono generalmente una durata di vita di riferimento e un tasso di abbattimento annuale. Senza questo documento, la questione di chi si occupa degli elettrodomestici durante una restituzione si risolve spesso davanti alla commissione di conciliazione.
L’inventario d’ingresso deve menzionare ogni apparecchio con il suo stato di funzionamento, idealmente accompagnato da foto datate. Un inventario impreciso (« lavatrice: buono stato ») non protegge né il locatore né l’inquilino in caso di controversia.
Affitto arredato e affitto vuoto: due regimi distinti per gli elettrodomestici
In affitto vuoto, il proprietario non ha alcun obbligo di fornire elettrodomestici. Se sceglie di lasciare una lavatrice o un frigorifero nell’abitazione, la menzione nel contratto crea l’obbligo di mantenimento in stato. Un apparecchio elencato nel contratto impegna il locatore alla sostituzione in caso di guasto strutturale.
In affitto arredato, la situazione è più vincolante. Il decreto del 31 luglio 2015 impone un elenco minimo di attrezzature, che include piani cottura, un forno o forno a microonde, e un frigorifero con comparto congelatore. Questi apparecchi fanno parte integrante della prestazione locativa.
Riparazione o sostituzione: la linea di confine
L’inquilino si occupa della manutenzione ordinaria: decalcificazione, pulizia dei filtri, sostituzione delle guarnizioni delle porte. Il locatore sostiene le riparazioni legate all’usura normale e la sostituzione completa quando l’apparecchio è irreparabile.
- La sostituzione di un termostato di frigorifero difettoso per usura normale è a carico del proprietario, poiché si tratta di un pezzo strutturale dell’apparecchio
- Il disotturamento del filtro di scarico di una lavatrice è a carico dell’inquilino a titolo di manutenzione ordinaria definita dal decreto del 1987
- Il guasto di un compressore di frigorifero, componente il cui costo di sostituzione supera spesso il valore residuo dell’apparecchio, obbliga il locatore a fornire un apparecchio di sostituzione
Il proprietario non può esimersi dal suo obbligo di sostituzione invocando una clausola del contratto. Qualsiasi clausola contraria all’articolo 6 della legge del 1989 è considerata non scritta.
Assicurazione abitativa e guasto elettrodomestico: chi è realmente coperto
La distinzione assicurativa è spesso ignorata. Solo gli apparecchi appartenenti all’inquilino sono coperti dalla sua assicurazione abitativa. La lavatrice che l’inquilino ha acquistato e installato da solo rientra nel perimetro della sua assicurazione multirischi. Il forno integrato fornito dal proprietario, no.
Gli apparecchi forniti con l’abitazione rientrano nell’assicurazione del locatore, in quanto beni immobili per destinazione. In caso di danno da acqua causato da una lavatrice difettosa fornita dal proprietario, è l’assicurazione di quest’ultimo che interviene sull’apparecchio stesso, mentre l’assicurazione dell’inquilino copre i danni causati ai beni personali dell’inquilino.
Opzioni guasto elettrodomestico nei contratti multirischi
Molti assicuratori offrono ora garanzie opzionali che coprono i guasti degli elettrodomestici, con un limite per apparecchio. Alcune formule includono la copertura della perdita di derrate alimentari in caso di guasto del frigorifero o del congelatore.
Questo tipo di garanzia modifica l’arbitrato economico. Nei casi in cui il guasto non rientra né chiaramente nel locatore (apparecchio fornito dall’inquilino) né nell’usura normale, la garanzia opzionale assorbe il costo senza che nessuna delle due parti lo sostenga direttamente.
Clausole del contratto e attrezzature fuori lista: le insidie contrattuali
Un proprietario che fornisce un’asciugatrice in un arredato mentre questo apparecchio non figura nell’elenco regolamentare minimo crea un obbligo supplementare non appena lo menziona nel contratto e nell’inventario. Ritirare l’apparecchio durante il contratto senza l’accordo dell’inquilino costituisce una violazione dell’obbligo di godimento pacifico.
Il caso inverso presenta anch’esso problemi. Un apparecchio presente nell’abitazione ma assente dal contratto e dall’inventario non impegna il proprietario. L’inquilino che lo utilizza lo fa a proprio rischio. Osserviamo regolarmente controversie legate a lavastoviglie lasciate « gratuitamente » senza menzione contrattuale: quando si guastano, nessuno vuole pagare.
- Qualsiasi apparecchio fornito deve figurare nominativamente nel contratto e nell’inventario d’ingresso per impegnare il locatore
- Un apparecchio aggiunto dall’inquilino appartiene a quest’ultimo e deve essere rimosso alla fine del contratto, salvo diverso accordo scritto
- Le attrezzature incassate (forno, piano, cappa) sono considerate immobili per destinazione e seguono l’abitazione, non l’inquilino
L’inventario dettagliato allegato al contratto rimane il documento di riferimento in caso di disaccordo. Senza di esso, l’onere della prova diventa difficile da stabilire per entrambe le parti. Formalizzare ogni apparecchio con marca, modello e stato di funzionamento all’ingresso evita la maggior parte delle controversie legate agli elettrodomestici in affitto.