La répartition des charges liées à l’électroménager en location repose sur un cadre juridique précis, mais les zones grises restent nombreuses. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de maintenir en état les équipements mentionnés au bail. Le décret du 26 août 1987 liste les réparations locatives incombant au locataire.
Entre ces deux textes, la frontière se déplace selon que le logement est loué vide ou meublé, selon l’ancienneté de l’appareil et selon ce que prévoit le contrat.
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Grille de vétusté et électroménager : le levier que les bailleurs sous-estiment
La grille de vétusté annexée à l’état des lieux détermine la quote-part restant à la charge du locataire en fin de bail. Appliquée à l’électroménager, elle change radicalement le partage financier.
Un réfrigérateur fourni avec le logement meublé et utilisé pendant plusieurs années subit une décote annuelle. Si l’appareil rend l’âme, la vétusté réduit la part imputable au locataire, parfois jusqu’à zéro. Le bailleur qui n’a pas annexé de grille de vétusté au bail se retrouve sans barème opposable, ce qui complique toute retenue sur le dépôt de garantie.
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Nous recommandons d’intégrer systématiquement une grille de vétusté spécifique aux équipements électroménagers dans le bail meublé. Les modèles de grilles proposés par les accords collectifs de location fixent généralement une durée de vie de référence et un taux d’abattement annuel. Sans ce document, la question de savoir qui prend en charge l’électroménager lors d’une restitution se règle souvent devant la commission de conciliation.
L’état des lieux d’entrée doit mentionner chaque appareil avec son état de fonctionnement, idéalement accompagné de photos datées. Un inventaire imprécis (« lave-linge : bon état ») ne protège ni le bailleur ni le locataire en cas de litige.
Location meublée et location vide : deux régimes distincts pour l’électroménager
En location vide, le propriétaire n’a aucune obligation de fournir de l’électroménager. S’il choisit de laisser un lave-linge ou un réfrigérateur dans le logement, la mention au bail crée l’obligation de maintien en état. Un appareil listé au bail engage le bailleur au remplacement en cas de panne structurelle.
En location meublée, la situation est plus contraignante. Le décret du 31 juillet 2015 impose une liste minimale d’équipements, qui inclut des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, et un réfrigérateur avec compartiment congélateur. Ces appareils font partie intégrante de la prestation locative.
Réparation ou remplacement : la ligne de partage
Le locataire prend en charge l’entretien courant : détartrage, nettoyage des filtres, remplacement des joints de porte. Le bailleur supporte les réparations liées à l’usure normale et le remplacement complet lorsque l’appareil est irréparable.
- Le remplacement d’un thermostat de réfrigérateur défaillant par usure normale relève du propriétaire, car il s’agit d’une pièce structurelle de l’appareil
- Le débouchage du filtre de vidange d’un lave-linge incombe au locataire au titre de l’entretien courant défini par le décret de 1987
- La panne d’un compresseur de réfrigérateur, composant dont le coût de remplacement dépasse souvent la valeur résiduelle de l’appareil, oblige le bailleur à fournir un équipement de remplacement
Le propriétaire ne peut pas s’exonérer de son obligation de remplacement en invoquant une clause du bail. Toute clause contraire à l’article 6 de la loi de 1989 est réputée non écrite.
Assurance habitation et panne électroménager : qui est réellement couvert
La distinction assurantielle est souvent ignorée. Seuls les appareils appartenant au locataire sont couverts par son assurance habitation. Le lave-linge que le locataire a acheté et installé lui-même entre dans le périmètre de sa multirisque habitation. Le four intégré fourni par le propriétaire, non.
Les appareils fournis avec le logement relèvent de l’assurance du bailleur, en tant que biens immobiliers par destination. En cas de dégât des eaux causé par un lave-linge défectueux fourni par le propriétaire, c’est l’assurance de ce dernier qui intervient sur l’appareil lui-même, tandis que l’assurance du locataire couvre les dommages causés aux biens personnels du locataire.
Options panne électroménager dans les contrats multirisques
Plusieurs assureurs proposent désormais des garanties optionnelles couvrant les pannes d’électroménager, avec un plafond par appareil. Certaines formules incluent la prise en charge de la perte des denrées alimentaires en cas de panne du réfrigérateur ou du congélateur.
Ce type de garantie modifie l’arbitrage économique. Dans les cas où la panne ne relève ni clairement du bailleur (appareil apporté par le locataire) ni de l’usure normale, la garantie optionnelle absorbe le coût sans qu’aucune des deux parties ne le supporte directement.
Clauses du bail et équipements hors liste : les pièges contractuels
Un propriétaire qui fournit un sèche-linge dans un meublé alors que cet appareil ne figure pas dans la liste réglementaire minimale crée une obligation supplémentaire dès lors qu’il le mentionne au bail et à l’inventaire. Retirer l’appareil en cours de bail sans l’accord du locataire constitue un manquement à l’obligation de jouissance paisible.
Le cas inverse pose aussi problème. Un appareil présent dans le logement mais absent du bail et de l’inventaire n’engage pas le propriétaire. Le locataire qui l’utilise le fait à ses risques. Nous observons régulièrement des litiges liés à des lave-vaisselle laissés « gracieusement » sans mention contractuelle : quand ils tombent en panne, personne ne veut payer.
- Tout appareil fourni doit figurer nommément au bail et à l’état des lieux d’entrée pour engager le bailleur
- Un appareil ajouté par le locataire lui appartient et doit être retiré à la fin du bail, sauf accord écrit contraire
- Les équipements encastrés (four, plaque, hotte) sont considérés comme immeubles par destination et suivent le logement, pas le locataire
L’inventaire détaillé annexé au bail reste le document de référence en cas de désaccord. Sans lui, la charge de la preuve devient difficile à établir pour les deux parties. Formaliser chaque appareil avec marque, modèle et état de fonctionnement à l’entrée évite la majorité des contentieux liés à l’électroménager en location.