Der durchschnittliche Zinssatz für neue Immobilienkredite ohne Umschuldungen ist von 3,09 % im Juli 2025 auf 3,30 % im Juli 2026 gestiegen, so die Banque de France. Dieser Anstieg verändert die Rahmenbedingungen für jedes Immobilienprojekt, das im zweiten Halbjahr gestartet wird: Die tatsächliche Kreditaufnahmefähigkeit sinkt, und die ursprünglichen Simulationen werden innerhalb weniger Monate obsolet.
Simulieren Sie einen erhöhten Immobilienkredit, um die Finanzierung abzusichern
Wir empfehlen, den Finanzierungsplan nicht auf dem bei der ersten Anfrage vorgeschlagenen Zinssatz aufzubauen, sondern auf einem Szenario, das einen zusätzlichen Anstieg berücksichtigt. Ein Viertelpunkt mehr über zwanzig Jahre verändert die monatliche Rate erheblich und kann dazu führen, dass ein Antrag unter die Schwelle des maximalen Verschuldungsgrads fällt.
Konkret bedeutet dies, dass man die Bank oder den Makler um zwei Tilgungspläne bitten sollte: einen zum verhandelten Zinssatz, den anderen erhöht. Wenn das zweite Szenario tragfähig bleibt, widersteht das Projekt einer konjunkturellen Verschlechterung. Andernfalls muss das Erwerbsbudget nach unten korrigiert werden, noch bevor man die Immobilie besichtigt.
Ein weiterer oft vernachlässigter Punkt ist die Kreditnehmerversicherung. Ihre Kosten, im Verhältnis zum effektiven Gesamtzins, können einen nicht unerheblichen Teil des Kredits ausmachen. Die Vergleich von Versicherungsdelegationen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags lässt einen Spielraum, den man später unter dem Druck des notariellen Zeitplans verliert.
Um Ihre Suche zu verfeinern und Immobilien zu identifizieren, die mit einem neu berechneten Budget kompatibel sind, können Sie die Website La Maisonnette De Barbichounette konsultieren, die Anzeigen mit geeigneten Filterkriterien auflistet.
MaPrimeRénov’ und Budget für Renovierungsarbeiten: Was sich seit September 2026 geändert hat
Der „Gesten“-Weg von MaPrimeRénov’ wurde seit dem 1. September 2026 stark eingeschränkt. Die meisten isolierten Arbeiten zur Dämmung, Belüftung und Holzheizung sind nicht mehr abgedeckt. Nur einige Geräte bleiben förderfähig, insbesondere Wärmepumpen, der Anschluss an ein Fernwärmenetz und die Entfernung eines Öltanks.
Für einen Kauf im Altbau mit energetischen Renovierungsarbeiten verändert diese Einschränkung die Berechnung radikal. Ein Käufer, der mit einer Hilfe zur Finanzierung der Dämmung des Dachbodens oder dem Austausch eines Holzofens gerechnet hat, muss nun den gesamten Posten aus eigenen Mitteln oder über den Immobilienkredit finanzieren.
Wir beobachten, dass viele Projekte noch auf der Grundlage alter Fördergrids kalkuliert werden. Die tatsächliche Förderfähigkeit jedes Postens von Arbeiten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zu überprüfen, verhindert eine Finanzierungslücke von mehreren tausend Euro, die zu spät entdeckt wird.
- Überprüfen Sie auf der offiziellen Website der Anah die aktualisierte Liste der Gesten, die zum Zeitpunkt der Anfrage noch gefördert werden, und nicht zum Zeitpunkt der Besichtigung der Immobilie.
- Integrieren Sie das Budget für Renovierungsarbeiten in die Kreditsimulation, damit der Gesamtverschuldungsgrad unter der gesetzlichen Schwelle bleibt.
- Ein detailliertes Angebot pro Posten vor dem Kaufangebot einholen, denn eine ungefähre Schätzung verzerrt die gesamte Finanzstruktur des Projekts.
Rückgang der Immobilienpreise: Mit den richtigen Indikatoren verhandeln
Die Preise für bestehende Wohnungen sinken leicht seit Jahresbeginn, und Häuser erfahren eine stärkere Korrektur als Wohnungen. Diese Diskrepanz schafft unterschiedliche Chancen je nach Art der anvisierten Immobilie.
Den Kaufpreis zu verhandeln, beschränkt sich nicht darauf, einen willkürlichen Rabatt anzubieten. Wir empfehlen, sich auf drei überprüfbare Elemente zu stützen: den Preis pro Quadratmeter der jüngsten Verkäufe im gleichen Sektor (notarielle Daten sind online zugänglich), das DPE der Immobilie (eine Einstufung F oder G rechtfertigt einen Abschlag aufgrund der Kosten für die Normierung) und die Dauer der Verkaufsanzeige.
Eine Immobilie, die seit mehr als drei Monaten angeboten wird, weist oft auf einen anfänglich überhöhten Preis hin, was die Position des Käufers in den Verhandlungen stärkt.
Sofortiger Kauf oder Abwarten: Zwei Szenarien vergleichen
Der Markt tritt in eine Abwartephase ein, so mehrere Analysen, die im Herbst 2026 veröffentlicht wurden. Die Versuchung, den Kauf zu verschieben, um von einem weiteren Preisrückgang zu profitieren, ist verständlich, muss aber gegen den Anstieg der Kreditkosten abgewogen werden.
Ein niedrigerer Preis gleicht nicht immer einen höheren Zinssatz aus. Die Simulation der beiden Szenarien (jetzt zum aktuellen Zinssatz kaufen, in sechs Monaten zu einem erhöhten Zinssatz mit einem reduzierten Preis kaufen) ermöglicht es, auf Zahlen statt auf Intuitionen zu entscheiden.
Immobilienbewertungen und Zustand der Immobilie: Die Überprüfungen, die der Verkäufer nicht für Sie durchführt
Der technische Bewertungsbericht (DDT) ist obligatorisch, deckt jedoch nicht alles ab. Der Asbestnachweis, die Feststellung des Risikos einer Bleiexposition oder der Zustand der elektrischen Installationen informieren über regulatorische Risiken. Sie sagen jedoch nichts über die strukturelle Qualität des Gebäudes, den Zustand des Daches oder die Konformität der nicht öffentlichen Abwasserentsorgung aus.
- Ein unabhängiger Fachmann aus dem Bauwesen, der nicht mit dem Verkäufer oder der Agentur verbunden ist, sollte für eine technische Besichtigung vor dem Kaufangebot hinzugezogen werden.
- Die Konformität der Abwasserentsorgung beim SPANC überprüfen, wenn die Immobilie nicht an die Kanalisation angeschlossen ist, da eine Anpassung erhebliche Kosten verursachen kann.
- Die Protokolle der letzten drei Jahre der Eigentümerversammlung für eine Eigentumswohnung anfordern: Die noch nicht beschlossenen Arbeiten stellen eine versteckte Schuld dar.
Ein sicherer Immobilienkauf beruht weniger auf dem Bauchgefühl als auf der methodischen Auswertung oft mühsamer technischer Dokumente. Verkäufer sind nicht verpflichtet, auf das hinzuweisen, was die obligatorischen Gutachten nicht abdecken. Diese Informationsasymmetrie bleibt der Hauptfaktor für unangenehme Überraschungen nach der Unterzeichnung.
