Lyon konzentriert einen signifikanten Teil der Nachfrage nach möblierten Mietwohnungen in Frankreich, getragen von Studenten, beruflich mobilen Fachkräften und vorübergehenden Forschern. Die Verwaltung einer möblierten Wohnung in dieser Metropole beschränkt sich nicht darauf, eine Wohnung einzurichten und Mieten zu kassieren: Angesichts der Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen, der Verschärfung der Regeln für die saisonale Vermietung und der steuerlichen Entwicklungen des LMNP-Status hat sich der regulatorische Rahmen in Lyon in den letzten Jahren erheblich verschärft.
Wiedereinbeziehung der LMNP-Abschreibungen: Was sich für Eigentümer in Lyon ändert
Die meisten Leitfäden zur möblierten Vermietung in Lyon konzentrieren sich auf die steuerlichen Vorteile des LMNP-Status. Das Thema, das heute die Aufmerksamkeit der Vermieter verdient, ist das Risiko, das auf diesen Vorteilen lastet. Das Finanzgesetz 2025 hat die Wiedereinbeziehung der Abschreibungen in die Berechnung des Verkaufsgewinns beim Verkauf einer Immobilie im LMNP-Status eingeführt.
Konkret mindern die während der Mietzeit abgezogenen Abschreibungen den für die Berechnung des steuerpflichtigen Verkaufsgewinns herangezogenen Erwerbspreis. Ein Eigentümer, der seine Immobilie über mehrere Jahre abgeschrieben hat, hat zum Zeitpunkt der Veräußerung eine höhere steuerliche Basis.
Diese Maßnahme verändert die Rentabilitätsgleichung einer Investition in möblierte Wohnungen in Lyon. Ein Vermieter, der plant, mittelfristig zu verkaufen, muss dieses Parameter nun in seine Vermögensstrategie einbeziehen. Die Wahl zwischen dem Mikro-BIC-Regime und dem realen Regime erhält eine neue Dimension, da die Abschreibungen im realen Regime abgezogen und somit potenziell wieder integriert werden. Eigentümer, die die Verwaltung von Immobilien mit Immonex erkunden, sollten diese steuerlichen Daten mit ihrem Haltedauerhorizont abgleichen, bevor sie ihr Projekt strukturieren.
Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen in Lyon: die spezifischen Einschränkungen für möblierte Wohnungen
Die Mietpreisbremse betrifft nicht nur die unmöblierten Vermietungen. In Lyon und Villeurbanne unterliegen klassische möblierte Wohnungen und Mobilitätsmietverträge denselben Obergrenzen. Die Basismiete darf die erhöhte Referenzmiete, die der Adresse, der Anzahl der Zimmer, dem Baujahr und dem Charakter der möblierten Wohnung entspricht, nicht überschreiten.
Ein Mietaufschlag ist möglich, muss jedoch genau begründet und im Mietvertrag erwähnt werden. Die akzeptierten Kriterien sind restriktiv: Eine außergewöhnliche Aussicht, hochwertige Ausstattung oder eine besondere Lage können berücksichtigt werden, aber eine einfache gepflegte Dekoration reicht nicht aus.
Was das für die laufende Verwaltung bedeutet
Der Verwalter einer möblierten Wohnung in Lyon muss bei jeder neuen Vermietung überprüfen, ob die Miete den geltenden Referenzen entspricht. Diese Referenzen werden aktualisiert und variieren je nach geografischem Gebiet. Eine Wohnung im 1. Arrondissement unterliegt nicht denselben Obergrenzen wie eine Immobilie im 8. Arrondissement.
Die häufigere Rotation der Mieter in möblierten Wohnungen (Verträge von einem Jahr, neun Monate für Studenten oder Mobilitätsmietverträge von einem bis zehn Monaten) vervielfacht die Momente, in denen diese Überprüfung erforderlich ist. Jede Vertragsverlängerung ist eine Gelegenheit für Nichtkonformität, wenn die Nachverfolgung nicht rigoros ist.
Saisonale Vermietung in Lyon: ein verschärfter regulatorischer Rahmen
Eigentümer, die eine Umstellung auf saisonale Vermietung wie Airbnb in Betracht ziehen, müssen sich mit strengeren Regeln als vor einigen Jahren auseinandersetzen. Die Registrierungsnummer ist obligatorisch, reicht jedoch für eine Zweitwohnung nicht aus: eine vorherige Genehmigung zur Nutzungsänderung ist erforderlich, mit möglicher Entschädigung im Hyperzentrum von Lyon.
Eine vorübergehende Genehmigung kann in bestimmten Fällen für neun Jahre erteilt werden, ohne automatische Verlängerung. Diese begrenzte Dauer macht die Planung einer saisonalen Investition unsicherer.
Die Obergrenze für Übernachtungen wurde nach unten korrigiert
Für Hauptwohnsitze erlaubt das Gesetz den Gemeinden, die Obergrenze für saisonale Vermietungen unter die üblichen 120 Nächte zu senken. Lyon gehört zu den großen Städten, die eine auf 90 Tage pro Jahr gesenkte Obergrenze festgelegt haben. Diese Reduzierung um ein Viertel des nutzbaren Volumens wirkt sich direkt auf die Rentabilität der saisonalen Vermietung aus.
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich: Einige Verwalter sind der Meinung, dass die Konzentration auf 90 gut preislich gestaltete Nächte in den zentralen Arrondissements rentabel bleibt, während andere der Ansicht sind, dass die Obergrenze das saisonale Modell außerhalb von Premium-Wohnungen wenig tragfähig macht.
Möblierte Mietverwaltung in Lyon: die operativen Punkte der Aufmerksamkeit
Über die Besteuerung und die Regulierung hinaus umfasst die tägliche Verwaltung einer möblierten Wohnung in Lyon spezifische Einschränkungen, die der Eigentümer oder sein Bevollmächtigter antizipieren muss.
- Das Inventar der Möbel ist bei Einzug und Auszug des Mieters obligatorisch. Die Liste der gesetzlich vorgeschriebenen Möbel (Bettwäsche, Kochplatten, Kühlschrank, Tisch, Beleuchtung usw.) muss vollständig sein, da sonst der Mietvertrag in einen unmöblierten Mietvertrag umqualifiziert wird, mit den steuerlichen Konsequenzen, die dies mit sich bringt.
- Die Kaution für möblierte Wohnungen entspricht zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, im Vergleich zu einem Monat bei unmöblierten Vermietungen. Dieser höhere Betrag deckt teilweise das Risiko von Schäden an den Möbeln, verlängert jedoch auch die Rückzahlungsfrist und kann einige potenzielle Mieter abschrecken.
- Die Leerstandszeit zwischen zwei kurzen Mietverträgen stellt einen wiederkehrenden Einnahmeverlust dar. Zwischen der Wohnungsübergabe, möglichen Reparaturen an Möbeln und der Wiedervermietung kann jeder Übergang mehrere Wochen Leerstand verursachen, wenn der Prozess nicht optimiert ist.
Die Verwaltung eines Portfolios von möblierten Wohnungen in Lyon erfordert daher eine straffe Organisation, bei der jeder administrative und operative Schritt abgestimmt ist, um die unproduktiven Zeiten zu minimieren.
Der Markt für möblierte Wohnungen in Lyon bleibt attraktiv für Investoren, die seine Komplexität akzeptieren. Die Rentabilität hängt weniger von der ausgewiesenen Bruttorendite ab als von der Beherrschung der regulatorischen, steuerlichen und operativen Einschränkungen. Eine gut verwaltete möblierte Wohnung in Lyon bleibt ein solides Vermögensgut, vorausgesetzt, die versteckten Kosten werden von Anfang an berücksichtigt: Einhaltung der Regulierung, Mietrotation, Pflege der Möbel und nun auch die Auswirkungen der Wiedereinbeziehung der Abschreibungen auf den Verkaufsgewinn.
